一线房价没有泡沫

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人世间，所有的事物都有两面性，有人说好，就一定有人说坏，有人喜欢，就必定有人讨厌，你钟情的美女，在别人眼里说不定就是东施，你一辈子舍命追求的，也许就是别人生下来就有的。

但唯独一样事物，几乎所有人对它的看法都是出奇的一致，那就是房价。就算是亿万富豪，明星大咖，同样会承认房价的畸形。

可笑的是，从20年前起，我们就开始吐槽房价的昂贵，从花季少年吐成儿女双全，从文艺愤青吐成油腻中年，从经济学家吐成误人子弟，从发誓租房吐成了房产遍地。

房价是最坚定的唯物论者，从来不以凡人的意志为转移，客观存在且始终盘旋向上。

在有生之年，我们都不可能看到房价回归平凡，人人都买得起，尤其是一线城市，无论国内与国外。而且，高房价问题本身，根本无解！

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级差原理

我相信，很多人都曾梦想能生活在一个房子按需分配的和谐社会。那么，假设现在有一个完全理想化的城市，房子都是ZF免费发放，不需要买，没有房产交易中心，没有房价概念，市民完全没有高房价的困扰和蜗居的烦恼。

但是，必定会有一个问题无法解决，就是商业、商务、学校和医院都集中在一环，而住在三环的人每天都要到一环上班上学，路程太长费时费力，疲惫不堪。

由于生活的不便，这时，住在三环的居民一定会想出一个办法来解决问题，那就是和一环的居民换房子住，虽然房子都是免费发的，但是绝对不能白换，三环的居民一定会用适量的钱来补偿肯和他换房子的一环居民。

三环居民终于住进了梦寐以求的市中心一环，但是，用不了多久，就会有另外的人出更多的钱来和他商量换房子的事，这时这套位于一环的房子就成了紧俏的稀缺品。经过数次调换之后，最终，能住在里面的人，一定是最有钱、出钱最多的那个人。

即使在一个房子免费提供，没有房价，没有房产交易中心的社会，房子也会自然的分为三六九等，位于最优越地段的房子注定最终只有少数有钱人才能真正拥有。

这就是房价上涨的原理，无论什么国家，什么社会，稀缺性才是决定价值的唯一度量衡。高房价根本不是问题，相反，高房价恰恰是对土地资源最合理、最科学的节约途径。想要完全解决高房价的想法，是多么的无知和可笑。

所以，由于级差的存在，我们才会对土地进行分级。比如在上海，居住用地共分为10级，外环线内以1-6级为主，外环线外以7-10级为主。总体上以人民广场为中心，越接近市中心级别越高、越远离市中心级别越低。最终根据土地分级和用途来确定土地基准地价，从而测算出土地出让起拍价格。

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高房价历程

目前，社会上广为流传的造成高房价的主要原因是货币超发，其实，完全错误。

超发货币根本不是高房价的根源，只是房价持续上涨，吸引了超发货币的积累和沉淀，楼市充其量是个资金沉淀池和聚宝盆。

我国高房价的根源在于土地错配。我们的土地流动和人口流动是相反的，人往东部走，地往西部流，结果造成人口流入的地方没地造房子，所以房价贵，人口流出的地方地多房子多，所以房价便宜。

发改委城市和小城镇改革发展中心的研究显示，截止2016年，我国共有3500多个新城新区，其中，国家级新区17个，各类国家级经济技术开发区、高新区、综保区、边境合作区、出口加工区，旅游度假区等500多个，各类省级产业园区1600多个，较大规模的市级产业园1000多个；另外，县以下的各类产业园还有上万个。这些新区规划的人口加起来共有34亿，足以装下全世界一半的人口。

在我国，基本上所有省会、地级市和县级市都有新区，而且建设规模惊人，完全没有根据产业和人口合理规划。中西部的省会城市同时建设5个8个新区新城都属于小打小闹。比如，郑州中心城区建成面积只有456平方公里，而单单一个郑东新区规划面积就高达370平方公里，想要不沦为鬼城，人口至少要翻一倍才行。

再来反观我们的四个一线城市：北京总面积是16410平方公里，而规划提出到2035年，北京的建设用地规模要减到2760平方公里，而其中，住宅用地不会超过1/3，也就是说，住宅用地的天花板也仅仅只占北京总面积的5.6％。

上海总面积是6340平方公里，而规划要求到2035年，上海建设用地总规模不得超过3200平方公里。上海的住宅用地上限也仅仅占总面积的16.8％。

现实就是，北京、上海分别2000多万的人口基本全部都限制在5.6％、16.8％的居住用地上。而大量的集体土地、荒山、耕地根本没有充分规划和利用。

深圳的土地问题更加的严峻。根据《深圳市住房保障发展规划（2016-2020）文本》数据，深圳的合法商品房只有128万套，仅占全部住房的12.4%，其余绝大多数都是集体土地上的违建小产权房。

一线城市由于资源的高度集中，吸引着大量的人口流入，而土地的供给和人口的流动截然相反，造成了房子的供需失衡，结果就是房价持续暴涨。

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少数人定价

不可否认，我国一线城市的房价非常高，如果按照居住面积换算，北上广深市中心的房价与纽约、伦敦、东京相比，只高不低。

也一直有人以房价收入比来警醒大家，一线城市的房价有严重的泡沫，即将破裂。因为，普通居民的收入根本无法承担如此高昂的房价。

如果你也这么想，那说明你太幼稚了。在我看来，一线城市的房价相对于普通人来说，的确是很高，那又如何呢？一线城市核心地段的商品房根本就不是给普通工薪阶层享受的！

11月20日《2018胡润财富报告》发布，报告显示我国大陆地区拥有600万可投资资产的家庭达到136.5万户，其中北京有24.4万户，上海有21万户，深圳5.81万户，广州5.6万户，四个一线城市占比42％，占据半壁江山。

拥有千万可投资资产的家庭数量大陆有82万户，其中，北京15.2万户，上海13万户，深圳3.92万，广州3.55万，四个一线合计占比44％。在拥有1亿元和3000万美金可投资资产两项中，四个一线占比同样接近一半。

以上这么枯燥的数据说明什么？说明在北京，除了自住房之外，不用贷款可以全款购买总价600万房产的家庭有24.4万户，上海有21万户。能够全款购买1000万房产的家庭，北京有15.2万户，上海有13万户。

如果按照3成首付计算的话，北京有73.2万户能够买得起600万房产，45.6万户能够买得起1000万的房产。而在上海，这两个数字是63万户和39万户。这些数据仅仅是剔除掉自住房以后，有实力购买纯投资房产的家庭数量。而整个2017年全年，上海新房成交也只有6.4万套，二手房成交15.2万套。

有钱人的购买力完全超乎我们想象，并且足以支撑一线房价继续向上。

当然，胡润的数据是绝对保守的下限，现实中一定是只多不少，因为很多隐形财富这个老外是根本统计不到的。

现在，你还会觉得千万豪宅高不可攀吗？你还会觉得房价高到要Ben盘吗？

现在尴尬的是，在北上广深，最大的矛盾不是房价高不高，而是千万、亿万的品质楼盘太少，根本不够挑。

作为稀缺品来说，一线城市的房价，根本与工薪阶层无关，而是给金字塔尖的少数高收入群体量身打造的。

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铁打的泡沫

几年前，上海曾经流传一个笑话：住在内环的人说英语，住在中环的人说普通话，而住在外环的人才说上海话。

因为上海是全国的上海，世界的上海。所以，才会诞生明星艺人云集的汤臣一品、翠湖天地，老外扎堆的古北、碧云、联洋。

本质上讲，一线的房价根本不是根据一线居民的平均收入来定价的，而是瞄准全国、面向世界的。一线城市普通百姓的竞争对手不是从小玩大的发小，而是全国各地的富豪。

之所以我们认为房价高，其实根本原因是贫富差距大。高收入撑起了高房价，低收入才会觉得社会两极分化。财富的高度集中，才是高房价的最大支撑。

从全世界范围来看，经济大国的一线核心城市，房价高是绝对的必然。我们只能通过增加一线城市的土地供应来减缓房价上涨的速度，但房价越来越高是根本无法改变的。

一线不存在泡沫，只存在暂时的政策回调。穷人眼中的泡沫，正是富人眼中的优质资产。

我们最应该解决的不是一线城市的高房价，而是两极分化的收入和贫富差距的越拉越大！

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本文原创作者：柯谈 

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